Desde la aprobación del RDL 29/2026 se han publicado numerosos resúmenes de su contenido. En estas líneas me detendré en las modificaciones de mayor interés procesal, especialmente en su aplicación a procedimientos en curso y en las actuaciones que corresponden al LAJ, sin perder de vista las principales novedades en materia de arrendamientos y las dificultades que pueden surgir en su tramitación judicial.
El RDL 29/2026 modifica diversos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tanto en lo relativo a las relaciones arrendaticias como a los mecanismos de protección frente a los desahucios.
En materia de arrendamientos, se introducen nuevas previsiones sobre prórrogas contractuales y actualización de rentas. La prórroga extraordinaria de hasta dos años se regula en la disposición final quinta, mientras que la disposición final sexta establece límites temporales a la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, en los términos previstos en la norma. Se modifica la regulación de los arrendamientos temporales y por habitaciones, exigiendo que la temporalidad responda a una causa real y justificada y estableciendo determinadas presunciones en casos de concatenación de contratos temporales. De este modo, La calificación del arrendamiento no dependerá exclusivamente de la denominación que le hayan dado las partes, sino de la finalidad y destino del mismo.
En el ámbito procesal, una de las modificaciones más significativas se encuentra en el artículo 2, que contempla la suspensión extraordinaria de determinados procedimientos de desahucio cuando concurran situaciones de vulnerabilidad económica o habitacional y se cumplan los requisitos legalmente establecidos. Esta suspensión puede solicitarse tanto durante la fase declarativa como en ejecución, siempre que no se haya practicado el lanzamiento.
Conviene distinguir, no obstante, los dos supuestos que contempla el artículo 2. El apartado primero se refiere a los procedimientos promovidos por determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, en las condiciones descritas por la norma. Para los restantes demandantes, cuando no resulte aplicable la enervación extraordinaria, el apartado segundo establece un régimen distinto, con revisión periódica, causas de levantamiento y una duración máxima de tres años desde que se acuerde la suspensión. Ambos mecanismos tienen como límite temporal general el 31 de diciembre de 2030.
Otra de las novedades es la incorporación del apartado 6 al artículo 22 LEC, que regula una modalidad extraordinaria de enervación del desahucio por falta de pago, distinta de la prevista en el apartado 4. Se aplica a los procedimientos comprendidos en el artículo 250.1.1.º LEC cuando se acredite la vulnerabilidad económica del arrendatario, con exclusión de los supuestos del artículo 2.1 del RDL. En estos supuestos, la Administración competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional o satisfacer o consignar íntegramente las cantidades reclamadas, las devengadas hasta el momento del pago o consignación y las costas procesales a favor del demandante. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si transcurre dicho plazo sin que se haya ofrecido una alternativa habitacional adecuada ni efectuado el pago o consignación íntegros, la norma prevé la subrogación automática de la Administración en la posición deudora del arrendatario, sin que proceda el lanzamiento y manteniéndose vigente el contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad económica, en los términos legalmente previstos.
La intervención del LAJ: diferencias entre la fase declarativa y la fase de ejecución
La aplicación de estas medidas obliga a distinguir el momento procesal en que se solicita la protección. No es lo mismo una solicitud formulada mientras se tramita el juicio de desahucio que otra presentada cuando ya existe una resolución de terminación y únicamente resta ejecutar el lanzamiento.
- Fase declarativa
Durante la fase declarativa, la suspensión extraordinaria del artículo 2 puede plantearse antes de que recaiga la resolución que ponga fin al procedimiento. Corresponde al juez examinar los presupuestos materiales de la medida y resolver mediante auto. El LAJ interviene en la ordenación procesal, las comunicaciones y las actuaciones de tramitación que procedan.
En los desahucios por falta de pago comprendidos en el artículo 22.6 LEC, la acreditación de la vulnerabilidad determina la comunicación a la Administración competente y la aplicación del plazo legal de dos meses. Durante ese período se suspende el procedimiento. El resultado de la actuación administrativa determinará la continuación procesal que corresponda, incluida, en su caso, la declaración de enervación y terminación.
- Fase de ejecución y lanzamiento pendiente
La disposición transitoria segunda plantea, a mi juicio, algunas de las cuestiones de mayor interés para la práctica judicial. Permite aplicar las nuevas medidas a determinadas ejecuciones en curso, siempre que no se haya practicado el lanzamiento, incluso cuando anteriormente se hubiera resuelto el incidente de vulnerabilidad o agotado el período de suspensión previsto en la legislación anterior.
Esta disposición se refiere específicamente a las ejecuciones de resoluciones dictadas en los procedimientos contemplados en el artículo 441.5 LEC que estuvieran en curso a la entrada en vigor del RDL. No constituye una habilitación general para reabrir cualquier procedimiento de desahucio ya finalizado.
En estos casos habrá que distinguir las actuaciones que corresponden al juez de aquellas atribuidas al letrado o letrada de la Administración de Justicia. La disposición transitoria segunda establece expresamente que, presentada la solicitud con la documentación justificativa correspondiente, cuando esta no conste ya en las actuaciones, el LAJ suspenderá provisionalmente el lanzamiento hasta que el juez resuelva mediante auto sobre la procedencia de la medida.
La diferencia es importante: en fase declarativa, el artículo 2 atribuye al juez la decisión sobre la suspensión del proceso. En las ejecuciones comprendidas en la disposición transitoria segunda, el LAJ tiene además atribuida expresamente la suspensión provisional del lanzamiento, como medida previa a la resolución judicial. No se trata de que el LAJ decida sobre la vulnerabilidad, sino de evitar que el lanzamiento se practique antes de que el juez examine la solicitud.
Esta previsión puede tener especial incidencia en los procedimientos con lanzamientos próximos, en los que ya exista una resolución firme o en aquellos en los que se haya examinado previamente la situación de vulnerabilidad. Habrá que determinar el alcance de las resoluciones anteriores, la suficiencia de la documentación aportada y la forma de coordinar las actuaciones judiciales con las administraciones competentes. Tampoco parece que vaya a estar exenta de dificultades la aplicación de la subrogación administrativa prevista en el artículo 22.6 LEC, particularmente en cuanto a sus efectos y a la forma de dejar constancia de ella en el procedimiento.
Hay, además, una particularidad de la disposición transitoria segunda que no debe pasar inadvertida: respecto de la enervación extraordinaria del artículo 22.6 LEC, exige dar cumplimiento a la nueva obligación antes de continuar el proceso, cualquiera que sea la fase en la que se encuentre, siempre dentro de su ámbito de aplicación. Esta previsión es distinta de la suspensión provisional del lanzamiento atribuida expresamente al LAJ.
Por otra parte, se modifica el artículo 685.2 LEC, incorporando nuevas exigencias documentales a las demandas de ejecución hipotecaria, especialmente en relación con el carácter de vivienda habitual del inmueble y la condición de gran tenedor de la parte ejecutante. Cuando se declare que no concurre esta última condición, deberá acompañarse la certificación del Registro de la Propiedad exigida por el precepto.
Fuera del ámbito estrictamente procesal, merece una breve referencia el mecanismo TU CASA, previsto en el artículo 19 del RDL. Se trata de una línea de préstamos reembolsables, gestionada por el ICO, para complementar la financiación privada de la primera vivienda habitual hipotecada, sin límite general de edad. Permite financiar el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. Contempla un plazo de devolución de hasta diez años y un período de carencia vinculado al plazo hipotecario, con un máximo de treinta años, quedando las condiciones de acceso sujetas al desarrollo previsto legalmente.
Habrá que prestar especial atención a la aplicación de estas modificaciones a los procedimientos ya iniciados. La coexistencia de distintos regímenes de suspensión, la posibilidad de volver a examinar situaciones de vulnerabilidad anteriormente resueltas y la intervención de las administraciones públicas pueden generar incidencias que no siempre encontrarán una respuesta inmediata en la literalidad de la norma.
El problema se planteará especialmente cuando la solicitud se presente con el lanzamiento ya señalado o cuando se haya resuelto anteriormente sobre la vulnerabilidad del ejecutado. La norma permite volver a examinar esa situación en los supuestos previstos, pero habrá que concretar cómo se tramitan las nuevas solicitudes, qué documentación resulta suficiente y qué efectos tienen sobre las actuaciones de ejecución pendientes.
Será en la tramitación diaria de estos procedimientos donde se compruebe el alcance de la reforma. La actuación del LAJ, la resolución que corresponde dictar al juez y la coordinación con la Administración competente deberán encajarse en procedimientos que, en muchos casos, ya se encontraban próximos a su terminación.
Davinia Jiménez Chamizo.
Letrada de la Administración de Justicia.
